8月12日，越秀房地產投資信託基金（以下簡稱“越秀房產基金”，00405.HK）公佈2026年中期業績房產。上半年，國內商業地產步入存量提質、結構最佳化的全新階段，市場整體處於內生升級的調整視窗期。面對複雜宏觀環境與行業週期壓力，越秀房產基金堅守穩步發展的核心基調，以體系化、確定性的專業運營舉措穿越週期，完成資本結構全面最佳化，實現營運策略動態平衡，財務表現健康均衡，整體經營基本面穩健有序。
財務表現健康房產，穩步穿越週期
2026年上半年，越秀房產基金實現經營收入7.67億元（人民幣，下同），物業收入淨額5.08億元，物業組合期末出租率79.4%，整體期末租金單價177.4元/㎡/月（不含酒店公寓，2026年不含越秀金融大廈）房產。面對市場的不確定性，越秀房產基金透過審慎的資本管理策略，最佳化融資結構，利用自有資金主動提前償還存量債務，期末借貸比率顯著降至41.9%，資產負債結構更趨健康平穩。
在複雜多變的利率環境下，基金靈活運用多元化融資工具，有效壓降財務成本：發揮多元化融資渠道優勢，相關融資安排將平均債務到期年限延長至3.01年；上半年平均付息率3.79%，同比下降13個bps，期內節省融資成本約5800萬元；持續置換外幣貸款，外匯敞口收窄至20%，創近五年低位，維持一貫穩健的流動性管理政策房產。
到期再融資方面，首次制定《可持續融資框架》，併成功發行首筆境外綠色雙幣種債券；綠色運營與可持續發展見成效，越秀房產基金獲評GRESB五星評級及全球行業領導者稱號，S&P Global可持續評分、MSCI ESG評級均處於行業優良水平房產。審慎的財務風控表現與紮實的可持續運營舉措，持續獲得國際資本市場的認可，標普、惠譽維持越秀房產基金“BBB-”投資級評級，評級展望保持穩定。
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多元業態協同房產，共生共榮的優質資產啟用越秀好商業
2026年上半年，越秀房產基金動態調整運營策略，充分發揮綜合體聯動優勢，以好產品的迭代能力穿越週期、以共成長的理念提升客戶粘性、以好運營的長期思維驅動收入增長、以好生態的維度實現多業態的相輔相成，圍繞四大業態協同整合招商力、產品力和運營力，持續提升「越秀好商業」的資產價值房產。
· 多城資產穩步提質房產，各業態均衡釋放經營活力
零售商場板塊緊抓年輕消費趨勢，以場景營造、首店煥新提振銷售，武漢星匯維港購物中心期末出租率同比上升，廣州多個商場專案收入、客流均穩步提升房產。廣州VT101維多利廣場完成101PARK開放式潮流街區整體改造，實現從傳統購物中心向開放式青年社交街區迭代；7月街區啟幕期間，客流同比上漲28%，銷售額攀升32%，多家品牌創下歷史新高；透過精準首店招商與常態化年輕向活動運營，搭配已落地的多家標杆門店，疊加街頭潮流展演、主理人原創快閃、沉浸式國風市集等場景化運營，上半年有效推動主力租戶優衣庫門店銷售同比增長41%，商場客流量及銷售額均實現雙位數增長。
酒店公寓業態精準搶抓入境商旅復甦、大型國際展會落地紅利，客源渠道持續拓寬，同時以分秒必爭的節奏把握旺淡季切換視窗，穩步推進翻新改造同期進行，上半年依然穩守房價、收入雙增長房產。
廣州四季酒店上半年收入同比增長5.2%，期內平均房價同比提升13.4%；每間可供出租客房收入（RevPAR）同比上漲6.8%，創下開業以來新高房產。廣州IFC雅詩閣服務公寓精準匹配長短租多元客群需求，平均房價同比提升5.1%，上半年經營收入同比增長2.0%，創下歷史同期最佳成績，持續領跑廣州高階服務公寓市場。
全國多城寫字樓同步提質增效，產品迭代加速去化，租賃簽約成效顯著；上半年新簽約3.4萬㎡，寫字樓業態（不含越秀金融大廈）收入3.29億；聚力特色運營服務，打造「企業會客廳+行業交流站」滿足多元商務需求房產。整體推行“一樓一產業”招商策略，精準聚焦財富500強、頭部科創、金融、高階製造等賽道，產業集聚效應明顯，財富500強背景企業租戶在租面積佔比提升至約39%，優質寫字樓出租率穩守80%，有效實現租戶結構最佳化、整體平穩去化。
專業市場板塊，廣州白馬服裝市場持續轉型升級，最佳化場內業態佈局，重點培育原創優質商戶、引進流量品牌房產。上半年接待採批團175批次，帶動客流同比增長20%。同時借力廣交會、空港時尚秀等城市級平臺，拓寬內外銷市場，實現可觀交易轉化。此外，多個品牌組團出海國際展會，成功開啟多國跨境增量市場。上半年專業市場整體出租率達93.8%，持續坐穩華南頭部服裝專業市場龍頭地位。
· 廣州IFC綜合體效應全面領跑，多業態協同發力打造灣區標杆
作為基金核心資產之一，廣州國際金融中心（廣州IFC）持續深耕城市綜合體賽道，持續最佳化產品體系、升級產業服務，租戶結構調整已見成效房產。寫字樓產品力升級精準適配，積極響應靈活辦公需求，推出可拎包入駐的標準精裝單元，實現14天快速去化、去化率九成的亮眼成績；上半年廣州IFC穩定留存多家優質企業，成功吸引全球網際網路科技巨頭、新加坡龍頭商業銀行廣州分行等一批國際頭部企業進駐，寫字樓續租率高達93%。
廣州IFC國金天地持續迭代品牌組合，引入多家城市級首店；聯動廣東省博物館、廣州大劇院等文旅資源，結合越秀自有IP“悅潮節”，借力匯入大量增量客群；同時依託綜合體聯動優勢，實現寫字樓商務客群、酒店高階旅居客流與商場消費客流迴圈互通；系列精準運營舉措帶動商場客流同比增長15%、銷售額同比增長9%，期末出租率穩定在96.4%的高位房產。
穩健蓄力發展，致力實現“好商業”價值閉環
2026年上半年，面對行業結構性調整與市場週期波動，越秀房產基金始終秉持穩中求進、主動作為的經營思路，緊扣國家“十五五”擴大消費、培育打造消費新業態新模式新場景的發展導向，依託穩健的財務體系，以精細化運營啟用存量價值，整體經營基本面保持穩定房產。
展望下半年，越秀房產基金將持續深化「越秀好商業」核心能力建設，最佳化招商運營、產品場景與租戶結構，穩步推進資產提質改造，拓寬低成本融資渠道，鞏固穩健經營優勢房產。基金將以確定性專業運營能力應對環境波動，深耕存量、提質增效，為投資人創造穩定可持續回報，助力城市商業高質量發展。
【越秀房產基金】
越秀房產基金（00405.HK）於2005年在香港聯交所上市，是全球首隻投資於中國內地物業的香港上市房地產投資信託基金，旗下物業分佈於廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段，業態涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店和服務式公寓房產。
